小規模宅地等の特例とは？330㎡・80%減額の要件と家なき子・計算例

相続財産の中でも大きな割合を占めやすいのが、ご自宅などの土地です。「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を最大80%減らすことができる制度で、相続税の負担を大きく左右します。

一方で、誰が相続するか、申告期限まで住み続けるか、別居の子が相続する場合の住まいの状況はどうか、といった要件が細かく定められており、要件を一つ満たさないだけで適用できなくなることもあります。この記事では、特例の種類と減額割合、自宅の土地で適用を受けるための要件、具体的な計算例、間違えやすいポイント、横浜の不動産でよく問題になる論点まで解説します。

結論：対象は4種類、自宅の土地なら330㎡まで80%減額

小規模宅地等の特例の対象となる土地（借地権などの土地の上に存する権利を含みます）は、利用状況によって次の4つに分かれます。

区分	主な対象	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	亡くなった方などの自宅の敷地	330㎡	80%
特定事業用宅地等	亡くなった方などの事業（貸付を除く）に使われていた敷地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	亡くなった方などが株式の過半数を持つ会社の事業に使われていた敷地	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	アパート・貸家・貸駐車場などの敷地	200㎡	50%

複数の区分の土地がある場合、特定居住用（330㎡）と特定事業用等（400㎡）は、それぞれの限度面積まで併用でき、合計730㎡まで適用できます。ただし、貸付事業用宅地等を含めて選ぶ場合は、次の算式で面積を調整します。

特定居住用の面積×200/330＋特定事業用等の面積×200/400＋貸付事業用の面積 ≦ 200㎡

自宅の土地（特定居住用宅地等）の適用要件

自宅の土地で特例を受けられるかどうかは、「誰が取得するか」によって要件が変わります。

取得する人	主な要件
配偶者	要件なし（取得すれば適用可能）
同居していた親族	相続開始前から申告期限まで引き続きその家に住み、かつ土地を申告期限まで保有すること
別居の親族（家なき子）	下記の要件をすべて満たすこと

家なき子特例の要件

別居していた子などが自宅の土地を取得する場合は、いわゆる「家なき子特例」の要件を満たす必要があります。平成30年度の税制改正で要件が厳しくなり、現在は主に次のすべてを満たすことが求められます。

• 亡くなった方に配偶者がおらず、同居していた相続人もいないこと
• 相続開始前3年以内に、日本国内にある自己、自己の配偶者、3親等内の親族、または特別の関係がある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
• 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがないこと
• 取得した土地を申告期限まで保有していること

改正前は「3年以内に自分または配偶者の持ち家に住んでいない」ことが中心でしたが、改正後は親族や同族会社が所有する家に住んでいる場合も対象外となりました。親の名義の家に住んでいる、夫の父が所有するマンションに住んでいる、といったケースでは適用できない点に注意が必要です。

老人ホームに入所していた場合

亡くなった方が老人ホームに入所していたため自宅が空き家になっていた場合でも、要介護認定や要支援認定などを受けていたこと、入所後に自宅を他人に貸したりしていないことなどの要件を満たせば、元の自宅の土地を居住用として特例を適用できます。

事業用・貸付用の土地の要件

特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等は、取得した親族が亡くなった方の事業や貸付けを引き継ぎ、申告期限まで事業（貸付け）を続け、かつ土地を保有し続けることが主な要件です。たとえばアパートの敷地を相続した場合、申告期限までに建物を取り壊したり、土地を売却したりすると適用できません。また、特定居住用宅地等には、亡くなった方と生計を一にしていた親族が自分の住まいとして使っていた土地も含まれ、この場合はその親族が取得し、申告期限まで住み続けて保有することが要件となります。

適用を受けるには、申告書に特例の計算明細を添付するほか、遺言書の写しや遺産分割協議書の写し（印鑑証明書付き）、別居の親族の場合は住まいの状況を確認する書類などが必要です。取得者の状況によって必要書類が異なるため、早めに確認しておくと安心です。

計算例：特例でどれだけ評価額が下がるか

例1：自宅の土地200㎡、評価額6,000万円を配偶者が相続

項目	計算	金額
減額される金額	6,000万円×80%	4,800万円
特例適用後の評価額	6,000万円－4,800万円	1,200万円

面積が330㎡以下のため、土地全体に80%の減額が適用されます。評価額が6,000万円から1,200万円に下がることで、遺産全体が相続税の基礎控除を下回るケースも少なくありません。

例2：自宅の土地400㎡、評価額8,000万円を同居の長男が相続

項目	計算	金額
対象となる面積	330㎡（限度面積）	330㎡
減額される金額	8,000万円×330/400×80%	5,280万円
特例適用後の評価額	8,000万円－5,280万円	2,720万円

例3：自宅と貸駐車場がある場合の選び方

貸付事業用宅地等を選ぶと、自宅の土地に使える面積が減ります。一般に、1㎡あたりの評価額が高い土地や、減額割合が80%の土地から優先して選ぶほうが有利になりやすいですが、土地ごとの単価によって結論は変わります。どの土地にどれだけ適用するかは複数の組み合わせを試算して決めるのが確実で、取得者全員の同意も必要です。

注意点：適用できなくなるよくある間違い

申告しないと適用されない

特例を適用して税額がゼロになる場合でも、相続税の申告書を提出しなければ特例は受けられません。申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。期限と流れは相続税申告の期限の記事で解説しています。

遺産分割がまとまっていない

特例は、申告期限までに遺産分割で取得者が決まっている土地に適用されます。分割がまとまらない場合は、未分割で申告する際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておくことで、3年以内に分割が決まった後、更正の請求によって適用を受けられます。

申告期限前の売却・転居

同居親族が取得した場合や、家なき子特例の場合は、申告期限まで土地を保有する必要があります。同居親族については、申告期限まで住み続けることも要件です。申告期限前に売却したり、同居していた子が引っ越したりすると適用できなくなります。

相続開始前3年以内に始めた貸付・事業

貸付事業用宅地等は、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた土地は、原則として対象外です（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行っていた場合などを除きます）。特定事業用宅地等にも、相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた土地を原則として除く規定があります。亡くなる直前にアパートを建てるなどの対策は、期待した効果が得られないことがあります。

相続時精算課税で贈与を受けた土地

相続時精算課税を選択して生前に贈与を受けた土地は、相続財産に加算されますが、小規模宅地等の特例の対象にはなりません。自宅の土地を生前に贈与するかどうかは、この点を踏まえて判断する必要があります。

横浜の不動産で問題になりやすい論点

二世帯住宅とアパート併用住宅

横浜市内では、親世帯と子世帯が一つの建物に住む二世帯住宅も多く見られます。建物の内部で行き来ができない構造でも、区分所有登記をしていなければ、原則として親族が同居していたものとして特例を適用できます。区分所有登記をしている場合は扱いが変わるため、登記の状況を確認することが重要です。また、1階が賃貸、2階が自宅といったアパート併用住宅では、自宅部分は特定居住用、賃貸部分は貸付事業用として、床面積の割合などで土地を区分して計算します。

貸駐車場の土地

駐車場の敷地を貸付事業用宅地等として適用するには、アスファルト舗装や機械式設備などの構築物があることが必要です。土地をそのまま使っている、いわゆる青空駐車場は対象になりません。

マンションの敷地

マンションの場合は、土地全体ではなく、所有する敷地権の割合に応じた面積で判定します。横浜駅周辺など路線価の高いエリアのマンションでは、面積は小さくても減額の効果が大きくなることがあります。

よくある質問

Q. 配偶者が相続すれば要件がないので、配偶者に相続させるのが一番よいですか？

配偶者は要件なく適用でき、さらに配偶者の税額軽減も使えるため、一次相続の税額は抑えやすくなります。ただし、配偶者が亡くなったときの二次相続では、配偶者の税額軽減が使えず、相続人も減るため負担が大きくなることがあります。一次相続と二次相続の合計で比較することが大切です。詳しくは相続税の配偶者控除の記事をご覧ください。

Q. 申告期限が過ぎた後なら、相続した自宅を売却しても大丈夫ですか？

同居親族として特例を受けた場合の保有・居住の要件は、申告期限までです。申告期限後に売却や転居をしても、適用が取り消されることはありません。

Q. 自宅の土地が借地の場合も特例の対象になりますか？

借地権も「土地の上に存する権利」として特例の対象になります。借地権の評価額に対して、要件を満たせば減額が適用されます。

まとめ

小規模宅地等の特例は、自宅の土地なら330㎡まで80%、貸付用の土地なら200㎡まで50%の評価減を受けられる、相続税の負担を大きく左右する制度です。一方で、取得者や居住・保有の継続、家なき子特例の厳しい要件、申告と遺産分割の必要性など、注意点も多くあります。

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