相続した実家を売るなら空き家3,000万円特別控除｜要件と2024年改正

相続した実家に誰も住まないまま、売るかどうか迷っているうちに期限が過ぎてしまう。これは実務で非常によく見るケースです。相続した空き家を売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例には期限と要件が細かく定められており、2024年（令和6年）1月以降の譲渡から内容が一部変わりました。押さえるべき点を整理します。

空き家特例（3,000万円特別控除）の全体像

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、相続または遺贈により取得した被相続人の自宅とその敷地を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。適用対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。主な要件は、①被相続人が相続開始の直前にその家屋に一人で住んでいたこと、②昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、③相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、④譲渡対価が1億円以下であること、などです。区分所有建物（分譲マンション）は原則として対象外である点にも注意が必要です。

2024年改正で変わった2点

令和6年1月1日以後の譲渡について、次の2点が変わりました。第一に、相続人が3人以上いる場合は1人あたりの控除額の上限が2,000万円に引き下げられました。兄弟3人で共有相続して売却した場合、改正前は各人3,000万円でしたが、改正後は各人2,000万円になります。共有で持つか、代表者が単独取得して売るかで手取りが変わるため、遺産分割の段階から出口を意識する必要があります。第二に、耐震改修または家屋の取壊しのタイミングが緩和されました。譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合でも適用対象となります。改正前は売主が引渡し前に済ませる必要があり「売れるかどうか分からないのに先に壊す」という負担がありましたが、改正後は売買契約書に買主が取壊しを行う旨と期限を明記し、履行を確認できるようにしておくことが実務上のポイントになります。

見落としやすい期限「相続開始から3年目の12月31日」

この特例は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが必要です。「3年以内」ではなく「3年目の年末まで」であること、起算点が被相続人の死亡日であることに注意してください。たとえば2024年5月に相続が開始した場合、期限は2027年12月31日です。空き家の売却は、遺産分割協議、相続登記、測量・境界確定、解体、買主探しと工程が多く、動き出しが遅れると簡単に期限を越えます。売却の可能性があるなら、遺産分割の段階から売却スケジュールを逆算しておくべきです。

小規模宅地等の特例との関係

相続税の小規模宅地等の特例とこの空き家特例は、相続税と所得税という別の税目の制度であり、それぞれの要件を満たせば併用できます。ただし実務では両立しにくい場面があります。被相続人が一人暮らしだった自宅についていわゆる家なき子特例で小規模宅地等の特例を使う場合は申告期限までの保有が必要で、一方の空き家特例には「相続時から譲渡時まで貸付け等をしていないこと」という要件があります。空室のまま保有していれば両立は可能ですが、「空き家のままでは固定資産税がもったいないから賃貸に出す」と、その時点で空き家特例は使えなくなります。判断は必ず賃貸や売却に動く前に行ってください。

取得費加算の特例とはどちらか一方しか使えない

相続した不動産を売却する場面では、もう一つ相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例という制度があります。これは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、その不動産に対応する相続税額を取得費に加算して譲渡益を圧縮できる制度です。空き家特例とこの取得費加算の特例は選択適用であり、併用はできません。どちらが有利かは、負担した相続税額と譲渡益の大きさで変わります。

目安としては、相続税を納めていない、または納税額が小さいケースでは空き家特例が有利です。取得費に加算できる相続税がなければ、取得費加算の特例を選ぶ意味はほとんどありません。逆に、多額の相続税を納めていて、譲渡益が3,000万円を大きく超えるようなケースでは取得費加算の方が効く場合があります。また、期限も異なります。空き家特例は相続開始から3年目の年末まで、取得費加算は相続税の申告期限の翌日から3年以内です。両方の期限を並べて、売却時期を決める必要があります。

まとめ

空き家特例は最高3,000万円を控除できる大きな制度ですが、旧耐震の一戸建てであること、貸し出していないこと、相続開始から3年目の年末までに売ることなど、要件と期限が厳格です。2024年からは相続人3人以上で2,000万円に縮小し、取壊しは買主が翌年2月15日までに行えばよい形に緩和されました。相続した不動産の売却と税金の判断は、相続税申告サービスへご相談ください。

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