相続した不動産を売却したときにかかる税金｜取得費加算の特例をわかりやすく解説

相続した実家や土地を「使う予定がないので売却したい」という方は少なくありません。しかし相続不動産を売却すると、相続税とは別に譲渡所得税がかかります。「相続税を払ったうえに、さらに税金がかかるのか」と驚かれる方も多いのですが、一定の要件を満たせば取得費加算の特例で税負担を大きく軽減できます。横浜市内で相続した不動産の売却を検討している方に向けて、税理士がわかりやすく解説します。

相続した不動産の売却でかかる税金の全体像

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

相続で取得した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）が取得したときの購入価額や取得時期をそのまま引き継ぎます。所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の「短期譲渡所得」であれば約39.63%と、税率が大きく異なります。相続不動産は被相続人の所有期間を通算できるため、多くの場合は長期譲渡に該当します。

取得費が不明な場合の「概算取得費」の落とし穴

譲渡所得を抑えるうえで最も重要なのが取得費です。ところが先祖代々の土地や、購入時期が古い実家などは、取得時の売買契約書が見つからないケースが少なくありません。

取得費が不明な場合は「売却価額の5%」を概算取得費として使うことが認められています。しかしこれは裏を返すと、売却価額の95%が課税対象になるということです。たとえば5,000万円で売却した土地の取得費が不明だと、取得費はわずか250万円としか認められず、譲渡所得が跳ね上がってしまいます。古い契約書・購入時のパンフレット・住宅ローンの金銭消費貸借契約書など、取得費を裏付ける資料は徹底的に探すことをおすすめします。

取得費加算の特例｜相続税の一部を取得費に加算できる

相続不動産の売却で最も見落とされやすいのが取得費加算の特例です。これは、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に上乗せできる制度で、譲渡所得を圧縮できます。

適用の最大のポイントは期限です。相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内、つまり相続開始日から実質「3年10か月以内」に売却する必要があります。この期限を1日でも過ぎると特例は使えません。加算できる金額は、次の式で計算します。

加算額 ＝ 支払った相続税額 ×（売却した不動産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産全体の相続税評価額）

相続税を多く納めた方ほど加算額も大きくなり、譲渡所得税の軽減効果が高くなります。「売るなら相続後3年10か月以内」という期限を、遺産分割の段階から意識しておくことが重要です。

空き家の3,000万円特別控除との使い分け

被相続人が一人暮らししていた実家を相続し、耐震改修または取り壊してから売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を使える可能性があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、取得費加算の特例より有利になるケースも多くあります。

特例	主な要件
取得費加算の特例	相続開始から3年10か月以内に売却
空き家の3,000万円特別控除	被相続人が一人で居住・昭和56年5月以前の建物・耐震改修または解体 等

この2つの特例は併用できません。どちらが有利かは相続税額・建物の状況・売却価額によって変わるため、売却前にシミュレーションで比較することが大切です。

横浜の実家を相続して売却する場合の実務ポイント

横浜市内は路線価地域が多く、実家の敷地が広い、あるいは接道条件が複雑なケースが目立ちます。売却を前提とするなら、遺産分割協議の段階から「誰がどの不動産を相続し、いつ売るか」を決めておくと、取得費加算の特例の期限管理や譲渡所得の計算がスムーズです。また、相続登記（2024年4月から義務化）を済ませておかないと売却手続きに進めない点にも注意が必要です。売却のタイミングと相続税・譲渡所得税を総合的に踏まえた判断は、相続に詳しい税理士へのご相談をおすすめします。

まとめ

相続した不動産を売却すると、相続税とは別に譲渡所得税がかかりますが、取得費加算の特例を使えば相続税の一部を取得費に加算でき、税負担を軽減できます。ポイントは「相続開始から3年10か月以内の売却」という期限です。空き家の3,000万円特別控除と有利な方を選び、取得費を裏付ける資料をそろえたうえで、計画的に売却を進めましょう。

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