タワーマンション節税は封じられた？2024年マンション評価ルール改正をわかりやすく解説

「タワーマンションを購入すると相続税を大きく減らせる」——いわゆるタワマン節税は、長らく富裕層の相続対策として知られてきました。しかし2024年1月1日以後の相続・贈与から、マンションの相続税評価の計算方法が見直され、節税効果は以前より縮小しています。改正の中身と、それでもマンションが相続対策として有効な理由を、税理士がわかりやすく整理します。

タワマン節税とは何だったのか

タワマン節税の仕組みは、市場価格（実勢価格）と相続税評価額の乖離を利用するものでした。マンションの相続税評価は「建物（固定資産税評価額）＋敷地（路線価×持分）」で計算され、高層階でも低層階でも評価額の考え方は基本的に同じです。一方、市場価格は眺望や希少性から高層階ほど高くなります。

その結果、時価1億円のタワマン高層階が相続税評価では3,000万円程度にしかならない、というように評価額が時価を大きく下回る現象が生じ、現金で持つより相続税評価を圧縮できたのです。この乖離が大きすぎるとして、国税庁が評価ルールを見直しました。

2024年のマンション評価ルール改正の内容

2024年1月以後、居住用の区分所有マンションについては、従来の評価額に「評価乖離率」に基づく補正が加わりました。ざっくり言えば、市場価格と評価額の乖離を統計的に推計し、評価額が市場価格の一定割合（最低でも約60%）を下回らないように引き上げる仕組みです。

補正の対象となるのは、築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭さといった要素です。特に高層階・築浅・総戸数の多いタワーマンションほど補正が大きく働き、評価額が従来より上がりやすくなりました。これにより、極端な乖離を狙った節税は難しくなっています。

改正後もマンションが相続対策として有効な理由

では改正でマンションの相続対策は無意味になったかというと、そうではありません。次の理由から、依然として現金で保有するより有利になるケースが多くあります。

①評価額は市場価格の約6割にとどまる：補正が入っても、評価額が市場価格の100%になるわけではありません。最低ラインは市場価格の約60%であり、現金1億円を評価100%で持つより圧縮効果は残ります。

②賃貸に出せば貸家・貸家建付地評価：購入したマンションを賃貸すると、建物は「貸家」として約30%、敷地は「貸家建付地」として評価が下がり、さらに圧縮できます。

③小規模宅地等の特例：被相続人や親族が居住・事業に使っていた敷地であれば、一定面積まで評価額を最大80%減額できる特例を併用できる可能性があります。

改正で注意すべきケースと再計算の必要性

過去にタワマン節税を目的として購入した物件を保有している場合、2024年以後に相続が発生すると評価額が想定より高くなり、相続税額が当初のシミュレーションと変わることがあります。生前贈与や遺産分割のプランを、改正後の評価額で組み直す必要があります。とりわけ「借入で購入し、評価圧縮を前提に返済計画を立てていた」ケースでは、資金繰りへの影響も含めて見直しをおすすめします。

まとめ

2024年のマンション評価ルール改正により、市場価格と評価額の極端な乖離を利用したタワマン節税は縮小しました。ただし評価額は依然として市場価格の約6割にとどまり、賃貸活用や小規模宅地等の特例と組み合わせれば、マンションは相続対策として有効です。過去に購入した物件は改正後の評価で相続税を再計算し、対策を見直しておくと安心です。

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